Immobilienkauf in Seattle
Diese Seite gibt einen hoffentlich guten Überblick über den gesamten Ablauf eines Immobilienkaufs in Seattle und die dabei für den Käufer wichtigen Schritte. Sollten dennoch Fragen offenbleiben, können Sie mich jederzeit unter alex@alexeckardt.com erreichen. Unter der Telefonnummer 206.778.7844 können Sie auch gerne ein persönliches und völlig unverbindliches Gespräch vereinbaren.
1. Pre-Approval
Der allererste Schritt beim Kauf einer Immobilie ist der Erwerb eines Pre-Approval-Briefes. In diesem Brief signalisieren eine Bank oder ein Mortgage-Broker (Hypothekenmakler) dem potenziellen Verkäufer, dass sich der potentielle Käufer die Immobilie auch leisten kann. Um sich für den höchstmöglichen Hypothekenkredit zu qualifizieren, müssen alle nachfolgenden Faktoren erfüllt werden.
a) Credit Score
Die "Credit Score" ist eine von mindestens drei verschiedenen Institutionen errechnete Zahl die Banken und andere Kreditinstitutionen zu Rate ziehen, um die Kreditwürdigkeit eine Käufers zu ermitteln.
b) Gesamtvermögen
Dazu werden alle im Besitz des Käufers befindlichen Geld- und Sachwerte erfasst (z.B. der Kontostand, alle Kapitalanlagen, der Wert aller Fahrzeuge etc.)
Zu erwähnen wäre noch, dass sich das Geld das der Käufer für die Anzahlung der Hypothek einsetzt, vorher ca. 30-60 Tage auf dem Konto des Käufers befinden muss.
c) Einkommen der letzten zwei Jahre sowie die letzte Gehaltsabrechnung
d) Andere Faktoren
Da jede Bank ihre eigenen Konditionen hat, können durchaus auch noch andere Faktoren bei der Vergabe eines Darlehens eine Rolle spielen.
Sollten Sie Mitglied einer Credit Union oder dergleichen sein, könnte es sich lohnen, dort Zinsraten und Kosten zu erfragen.
Nachdem Sie sich mit einem Bankfachmann oder einem Hypothekenmakler zusammengesetzt haben, kann ein Pre-Approval-Brief ausgestellt werden.
2. Haussuche
Als Mitglied der "Northwest-MLS" (Multiple Listing Service) habe ich Zugriff auf fast alle Häuser, die in Washington State zum Verkauf stehen. Die MLS versetzt mich in die Lage, an wichtige Informationen zu kommen - z.B. wie lange ein Haus schon zum Verkauf steht, oder wie oft der Verkaufspreis schon reduziert wurde. Diese Informationen können für den Käufer ein wichtiges Verhandlungsargument darstellen. Mein Bestreben ist es immer, meine Klienten von Anfang an gut zu beraten und deshalb ist es wichtig, deren genaue Kriterien und Präferenzen zu erfahren. Dies erfolgt erfahrungsgemäss bei einem ersten Gespräch. Danach überprüfe ich eine Vielzahl von Objekten, die den geforderten Kriterien entsprechen könnten und treffe eine erste Auswahl. Als nächster Schritt findet eine Besichtigung dieser ausgewählten Objekte zusammen mit dem Klienten statt. Dieser Prozess setzt sich fort, so lange bis das geeignete Objekt gefunden wurde.
3. Vertragsverhandlung
Nachdem nun das Wunschobjekt gefunden wurde, setze ich mich mit dem Klienten zusammen und wir arbeiten den Kaufvertrag aus.
Nachfolgend die wichtigsten Punkte des Kaufvertrags:
a) Purchase and Sale Agreement
Dieses Dokument ist der Hauptbestandteil eines Kaufvertrags. Es beinhaltet die Namen von Käufer und Verkäufer, die Adresse des Objekts, den vom Käufer vorgeschlagenen Kaufpreis, Tag der Übergabe des Hauses u.s.w.
Ausserdem beinhaltet dieses Dokument weitere fünf Seiten, die die genauen Regeln der Transaktion festlegen. Ich benutze ausschliesslich Washington State Standardverträge, die von der MLS zur Verfügung gestellt werden.
b) Inspection Contingency
Dieses Dokument besagt, dass der Käufer das Recht hat, das Haus von einem "Property Inspector" inspizieren zu lassen. Diese Inspektion stellt sicher, dass die Substanz des Hauses intakt ist und wichtige Systeme wie Heizung und Wasser einwandfrei funktionieren.
Auch sonstige grössere Mängel werden dabei festgestellt und dokumentiert.
c) Financing Contingency
Dieses Dokument schützt den Käufer für den Fall, dass die Finanzierung aus bestimmten Gründen nicht mehr erfolgen kann. In diesem Fall geht die geleistete Kaution (siehe unten) an den Käufer zurück und der Vertrag wird aufgelöst.
d) Earnest Money
Earnest Money ist eine Art "Kaution", die der Käufer hinterlegt um dem Verkäufer damit zu demonstrieren, dass er die ernsthafte Absicht hat, das Objekt zu kaufen. Die Kaution wird entweder bei meiner Firma oder einer neutralen Firma hinterlegt, bis der Vertrag erfüllt ist. Die Höhe der Kaution beläuft sich im Normalfall auf etwa
3 bis 5% des angebotenen Kaufpreises. Der Käufer erhält die Kaution an dem Tag zurück, an dem der Vertrag erfüllt ist (Closing Date). Der Käufer kann die Kaution nur dann verlieren, wenn er den Vertrag bricht.
e) Pre-Approval Letter
Siehe oben.
Nachdem der Kaufvertrag erstellt ist, setze ich mich mit dem Käufer und dessen Immobilienmakler zusammen um das Angebot des Käufers zu präsentieren. Der Verkäufer kann das Angebot entweder ohne Änderungen akzeptieren, Änderungen vornehmen, oder dem Käufer ein Gegenangebot unterbreiten (Counteroffer). Er kann das
Angebot auch ausschlagen, was aber in der Praxis eher selten vorkommt.
4. Management der Transaktion
Nachdem sich der Käufer und der Verkäufer geeinigt haben ("Mutual Acceptance") startet die Transaktion. Im Normalfall dauert dieser Prozess 30-40 Tage. Der Grossteil dieser Zeit wird damit verbracht die verschiedenen Bedingungen auszuarbeiten (z.B. Inspektion, Finanzierung, usw.) Die verschiedenen Parteien (Immobilienmakler, Hypothekenmakler, Escrow, usw.) arbeiten zusammen um sicherzustellen dass jeder Aspekt des Vertrags erfüllt wird. Zwei wichtige Bestandteile dieses Prozesses sind die "Escrow" (Treuhandservice) und "Title Insurance" (Versicherung für Eigentumsübertragung) Firmen. Diese Firmen sind neutrale Einheiten die für beide Parteien arbeiten.
5. Vertragserfüllung
Der Vertrag ist komplett erfüllt wenn die Eigentumsübertragung stattfindet ("Closing Date"). An diesem Tag wird der Käufer offiziell als neuer Hausbesitzer ins Grundbuch eingetragen. Am gleichen Tag wird das Geld für die Hypothekenanzahlung und alle Nebenkosten vom Konto des Käufers abgebucht.
6. Kosten
Die meisten Kosten die dem Käufer entstehen, hängen mit der Hypothek zusammen
(Bankgebühren, Gutachterkosten). Diese Kosten kann der Käufer schon im Vorfeld bei
seiner Bank oder aber dem Hypothekenmakler erfragen, um sich vor unliebsamen Überraschungen zu schützen.
Die Provisionen für beide Immobilienmakler, sind vom Verkäufer zu bezahlen.
Die Kosten der "Home-Inspection" belaufen sich auf $300 bis $500.
Ich hoffe, dass diese Seite nützlich und informativ für Sie sein konnte und ich würde mich freuen, wenn Sie mich bei möglichen noch offenen Fragen, unter meiner Telefonnummer 206.778.7844 oder per Mail unter alex@alexeckardt.com kontaktieren.
Gerne werde ich mit Ihnen einen unverbindlichen Gesprächstermin vereinbaren.
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Alex Eckardt Coldwell Banker Danforth 206.778.7844 |
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